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La loi Censi-Bouvard est prolongée pour 2017

Nov 19 2016
exemple location maison lmnp

Certaines législations sont pain-béni pour les investisseurs, comme l’amendement Censi-Bouvard reconduit pour une nouvelle année. Pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être réunies. Les principaux pré-requis ainsi que les nouveautés du dispositif Censi-Bouvard sont présentés et expliqués ci-dessous.

Ce qu’il faut savoir

Le dispositif a été créé en 2009, pour les investisseurs qui souhaitent réaliser quelques économies et gagner de l’argent sur le long terme avec de la location meublée sans en faire une profession. A sa création, l’objectif était de satisfaire les énormes demandes en résidences de services, que ce soit pour les personnes âgées, les étudiants, les touristes ou les handicapés. Cet outil fiscal permet de réduire son impôt, à hauteur de 11 % de la valeur hors taxes du logement. Néanmoins, pour en bénéficier, plusieurs conditions doivent être réunies, la première étant que le logement concerné doit impérativement être situé dans une résidence de services.

Ce dispositif s’adresse aux loueurs en meublés non professionnels (LMNP). Le statut de LMNP donne droit à certains avantages (revenus des loyers non imposables, etc.).

L’une des conditions pour en bénéficier est que le logement, situé dans une résidence de services, soit acquis neuf ou en voie d’achèvement, ou ait fait l’objet d’une réhabilitation depuis moins de 15 ans et le montant de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 euros. Il faut également qu’il soit loué meublé pendant une durée minimale de 9 ans par l’exploitant de la résidence.

A propos des avantages, et de la simulation

Si les conditions semblent nombreuses, c’est aussi le cas des avantages. En effet, en plus de voir sa « facture fiscale » réduite, l’investisseur devient propriétaire et perçoit une somme mensuelle pour les loyers. Cependant, les recettes locatives devront être déclarées en bénéfices industriels et commerciaux.

Pour investir dans le dispositif Censi-Bouvard, il est vivement recommandé de réaliser une simulation, qui prendra en compte les revenus fonciers, annuels, le coût de l’acquisition potentielle, la prévision des loyers, et le nombre de parts de quotient familial. Une telle simulation garantit d’être pleinement satisfait de son choix d’investissement.

Ainsi, une acquisition de 200 000 €HT rapportera une réduction fiscale de 22 000 € répartie sur 9 ans, soit près de 2 500 € par an.

Petit bonus du Censi-Bouvard, le déficit peut être reporté sur les 6 années fiscales suivantes si le bien est toujours loué. Pour notre exemple, si le montant d’impôts n’est que de 2 000 € par an, soit 18 000 € de réduction fiscale effective sur les 9 ans, la différence de 4 000 € pourra être acquise sur les années suivantes.

Ajoutons que sans être loueur professionnel, l’investisseur a malgré tout la possibilité d’acquérir plusieurs bien par an, dans la limite des 300 000 € et d’un revenu locatif de 23 000 € par an. Le Censi-Bouvard est vraiment généreux !

Récupération de la TVA

Le Censi-Bouvard, c’est aussi la possibilité de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), à condition que 3 services soient assurés parmi ceux-ci : petit déjeuner, entretien des locaux, accueil des clients, et fourniture du linge de maison. Le loyer est soumis à la TVA, à 5,5 %. Le louer en meublés non professionnel devra également s’inscrire au Service des Impôts des Entreprises (abrégé en SIE).

Dans notre exemple ci-dessus, le montant récupéré serait de 39 800 €.

Le Censi-Bouvard « nouveau » est arrivé

Une évaluation établit que l’offre en résidences de services reste encore insuffisante. Une prolongation du dispositif devrait être votée dans la loi de Finances pour 2017. Toutefois, les investissements seront limités aux résidences étudiantes, aux résidences pour personnes âgées et aux résidences pour handicapés. A priori, le taux de réduction fiscale ne sera pas revu à la baisse.

Un autre rapport fait ressortir la nécessité de réorienter le soutien à a construction de résidences de tourisme vers les travaux de réhabilitation. Les résidences de tourisme sont donc soustraites à la réduction fiscale du Censi-Bouvard. Cependant, elles ne sont pas complètement exclues des niches fiscales. Leurs propriétaires pourront bénéficier d’une réduction d’impôt de 20 % sur les travaux de réhabilitation et de rénovation énergétique réalisés sur les copropriétés de plus de 15 ans, dans la limite de 22 000 € par logement.

Ce nouveau dispositif fiscal sera limité dans le temps : il ne s’appliquera que sur les travaux adoptés par les copropriétaires en assemblée générale entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Pour en savoir plus

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