L’investisseur immobilier peut investir une partie de son capital en parts de SCPI de rendement. De quoi s’agit-il et comment bien placer son argent en SCPI de rendement ?
Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?
Ce type de placement permet au particulier de placer une partie de son avoir en immobilier professionnel sans avoir à s’occuper de la gestion du bien. Les parts sont acquises auprès d’une société qui se charge de la gestion des biens qu’elle acquiert, de la recherche des locataires à la revente des biens, en passant par les travaux d’entretien et l’encaissement des loyers. La société de gestion reverse les bénéfices aux possesseurs de parts, en fonction de leur mise.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont agréées par l’Autorité des Marchés Financiers. Ce n’est que munies de cet agrément qu’elles seront habilitées à percevoir des capitaux auprès des particuliers qui veulent investir dans des parts de SCPI.
Les associés qui ont acquis des parts sont des actionnaires et participent, à ce titre, à l’assemblée générale annuelle qui :
- élit son conseil de surveillance,
- désigne un expert immobilier et un commissaire aux comptes,
- modifie les statuts,
- fixe le taux d’endettement maximum, etc.
Le conseil de surveillance, composé de 7 associés élus chaque année en assemblée générale, est le contrôleur interne de la SCPI. Il ratifie les projets d’acquisition, la stratégie immobilière de la société ou encore la gestion administrative et comptable.
Pourquoi acheter des parts dans une SCPI de rendement ?
En plaçant leur argent dans ce type d’investissement immobilier, les particuliers peuvent investir dans plusieurs biens immobiliers tout en échappant aux risques inhérents à la multitude de locataires. L’absence de gestion des biens est un avantage incontestable du placement en SCPI de rendement. La société de gestion prend en charge non seulement la charge matérielle de la gestion du bien mais aussi la charge financière de l’entretien du bien et des taxes.
Pour ne pas se tromper dans son choix de SCPI de rendement, il faut regarder plusieurs critères :
- taux d’occupation du parc immobilier,
- taux de distribution (rendement annuel réel),
- réserve de distribution,
- qualité du parc immobilier,
- frais de gestion (ils doivent être inférieurs à 15 %).
Quelle rentabilité pour ce type de placement ?
Le marché de l’immobilier professionnel est un marché rentable et moins aléatoire que l’immobilier résidentiel. La mise de départ peut être assez faible pour le particulier qui veut débuter. Le rendement locatif moyen est plutôt élevé, supérieur à 5 %.
Calculé sur les 10 années passées, le taux moyen de rentabilité interne annuel des différents placements est le suivant :
- 2,2 % pour le livret A,
- 4,2 % pour les placements en obligations,
- 5,8 % pour les placements en actions,
- 8,2 % pour les placements en SCPI,
- 11,2 % pour l’or.
La comparaison des « TRIs » permet de comprendre que le placement en SCPI de rendement est parmi les plus rentables. Seul l’or possède une meilleure rentabilité, avec une volatilité plus importante. L’acquisition de parts s’avère un placement plus rentable et moins risqués que la plupart des autres types d’investissement immobilier.
Les SCPI de rendement les plus intéressantes sont celles qui acquièrent des immeubles de bureaux (au moins 70 % des biens). Les locataires sont en général de grands groupes français ou internationaux plutôt stables. Les SCPI thématiques (santé, seniors, etc.) sont aussi très attractives.
Quelle fiscalité pour les parts de SCPI de rendement ?
La crainte des investisseurs est souvent de voir la rentabilité brute de leurs placements immobiliers fondre sous la pression de la fiscalité. Ce n’est pas le cas en ce qui concerne les SCPI de rendement.
Les revenus des placements en SCPI de rendement sont des revenus fonciers. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu, soit au régime réel (avec déduction de charges et imputation de déficit foncier), soit au régime micro-foncier (abattement de 30 % sur tous les revenus fonciers).
Pour ce qui est de l’imposition sur les plus-values, les cessions de parts sont exonérées, comme tout bien immobilier, après 22 ans.