Il existe en France des solutions pour investir dans lâimmobilier sans risque pour faire baisser ses impôts. Découvrez comment fonctionne la SCPI de défiscalisation en France, ses avantages, ses inconvénients et simulez votre placement.
SCPI et défiscalisation : comment ça marche ?
Pour augmenter le nombre de logements locatifs, lâÃtat favorise lâinvestissement immobilier à travers de nombreux dispositifs fiscaux :
- Pinel,
- Malraux,
- Déficit foncier,
- Denormandie, etc.
Les SCPI de défiscalisation bénéficient de ces dispositifs. Sociétés civiles de placement immobilier, elles sont aussi dénommées « pierre-papier ». En effet, les investisseurs en SCPI nâacquièrent pas directement les biens immobiliers ; ils placent leur argent dans le capital de SCPI qui, elles, acquièrent et gèrent plusieurs biens immobiliers locatifs.
Pour que les investisseurs bénéficient des avantages fiscaux des dispositifs gouvernementaux, les SCPI réalisent des investissements immobiliers qui répondent aux critères dâéligibilité de ces dispositifs. Ainsi, en faisant lâacquisition de parts du capital dâune SCPI de défiscalisation, les particuliers bénéficient des mêmes avantages fiscaux que ceux qui acquièrent un bien immobilier en vue de sa location.
La SCPI fiscale se distingue de la SCPI de rendement. Tandis que la première sâadosse à un dispositif de défiscalisation immobilière, la seconde sâappuie sur les revenus que rapportent les immeubles gérés par la SCPI.
La SCPI Pinel : inconvénients et avantages
Lâun des dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus est sans conteste lâinvestissement Pinel. Il permet dâobtenir une diminution de ses impôts sur le revenu selon la durée dâimmobilisation du bien :
- 12 % pour une mise en location de 6 ans,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans.
Lâinvestissement immobilier est plafonné à deux biens pour un montant total de 300 000 euros, soit une réduction dâimpôt maximale de 36 000, 54 000 ou 63 000 euros, étalée sur toute la durée de lâinvestissement.
Lâinvestissement dans la SCPI Pinel présente lâavantage de reposer sur ces critères qui sâappliquent à la valeur des parts souscrites par le particulier.
Ainsi, si vous faites lâacquisition de 100 parts dâune valeur de 500 euros immobilisées pendant 9 ans, vous bénéficierez dâune réduction dâimpôt de :
Lâinconvénient majeur de la SCPI Pinel réside dans son rendement faible, mais lâimmobilisation des parts pendant une durée aussi longue peut aussi faire réfléchir.
La SCPI Malraux est-elle plus intéressante ?
Mis en place pour faciliter la réhabilitation du bâti ancien dans les secteurs patrimoniaux remarquables (anciens secteurs sauvegardés, ZPPAUP et AVAP), le dispositif Malraux offre une défiscalisation de 30 % sur les travaux de restauration.
La réduction nâest que de 18 % sur la souscription de parts de SCPI Malraux, avec un maximum de 30 000 euros. Les parts doivent être conservées 9 ans (voire jusquâà 15 ans selon les SCPI), ce qui peut faire reculer les particuliers. En outre, la cession des parts engendre un taux dâimposition de 34,5 % (19 % + 15,5 % de CSG-RDS) sur la plus-value. Lâincitation à conserver les parts est forte puisque ces prélèvements font lâobjet dâun abattement de 6 % par an à partir de la 6ème année.
Pour plus d’informations, rendez-vous sur le site scpi-8.com.
Comment choisir une SCPI de défiscalisation ?
Le choix de la SCPI fiscale dépend de plusieurs éléments, et notamment :
- Montant de lâinvestissement,
- Durée de lâimmobilisation.
Acheter des parts de SCPI constitue un véritable investissement immobilier, qui comporte deux types de risques :
- le risque de perte en capital lié au marché immobilier et à la bonne gestion des biens,
- le risque de vacance locative lié au taux dâoccupation des immeubles.
Pour bien choisir une SCPI de défiscalisation, il est important de sâappuyer sur un intermédiaire qui connaît bien le marché. Lâutilisation dâun simulateur comme celui ci-dessous permet déjà dâavoir une première approche de ce qui pourrait convenir à chacun.