Le concept de LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel attire de plus en plus propriétaires bailleurs. Il faut admettre que ce statut apporte certains avantages fiscaux non négligeables. Dans cet article, nous allons parler de l’amortissement d’un bien immobilier en LMNP, qui fait référence à l’étalement de son prix sur l’ensemble de la durée d’utilisation.
Comment calculer l’amortissement immobilier en LMNP ?
Un logement loué meublé peut être amorti à 100%. Les frais d’agence, les frais d’acte, la valeur hors taxe du bien immobilier et celle du mobilier sont concernés. La durée d’amortissement linéaire des biens meubles va généralement de 5 à 10 ans, contre 25 ans pour le reste. Pour calculer l’amortissement, il faut tenir compte des charges déductibles via LMNP qui englobent l’ensemble des charges inhérentes à l’investissement locatif.
Ensuite, il faut ajouter la taxe foncière, les honoraires compatibles, les primes d’assurance, les charges de copropriété, les intérêts du crédit immobilier, les frais de travaux et d’entretien à ces charges déductibles. Une pièce comptable est indispensable pour chaque charge afin de justifier sa prise en compte dans le calcul de l’amortissement en LMNP. En cas de déficit sur les différents amortissements, vous pourrez utiliser ce déficit plus tard (sans limite de temps) lorsque vous réaliserez un bénéfice avec votre investissement immobilier.
Quelle est la durée de l’amortissement en LMNP ?
Avant tout, il faut noter que les amortissements en LNMP sont classés en deux grandes catégories :
- L’immobilier : la structure, la toiture, les agencements intérieurs, l’installation électrique (le terrain n’est pas amortissable).
- Le mobilier : les biens mobiliers d’une valeur de 600 ⬠ou plus sont amortissables, tandis que ceux d’une valeur de moins de 600 ⬠sont placés en charges l’année de leur achat.
Pour calculer les amortissements LNMP, il est important de commencer par une estimation du bien à la date de la mise en location meublée. Chaque composant (le gros oeuvre, la toiture, les aménagements, l’électricité et l’étanchéité) du bien dispose de sa propre durée d’amortissement ainsi que de son propre taux d’amortissement. Par ailleurs, les meubles constituent en général des charges amortissables sur environ 10 ans avec un taux annuel de 10%.
Comment amortir un bien en LMNP réel ?
Le régime réel est fondé sur les bénéfices générés par le bien meublé et sur la TVA. Il se divise en deux sous-régimes, dont le régime réel simplifié et le régime réel normal. En premier lieu, le régime réel simplifié s’applique inéluctablement aux LMNP avec une recette locative inférieure à 32 900 â¬. De son côté, le régime réel normal s’adresse aux LMNP avec une recette locative de plus de 236 000 â¬.
Pour le calcul de l’imposition, le montant des recettes locatives à prendre compte est le bénéfice imposable. Ce dernier représente la différence entre les loyers perçus sur l’année d’exercice et toutes les charges liées à l’investissement. L’affiliation au régime réel implique l’envoi d’une lettre de levée d’option avec votre numéro de SIRET au centre des impôts des entreprises.
Comment amortir le mobilier en LMNP ?
Comme nous l’avons déjà indiqué auparavant, la durée d’amortissement du mobilier en LNMP est de 5 à 10 ans. La durée retenue est souvent de 7 ans. En effet, l’administration fiscale constate que l’usage est habituellement plus intensif. Un renouvellement plus régulier est ainsi nécessaire. En LMNP, le mobilier fait référence aux biens mobiliers immobilisables, et donc amortissables.
Pour calculer l’amortissement du mobilier en LMNP, il faut diviser le montant de l’immobilisation par la durée d’amortissement qui dépend de la nature, de la qualité, de la durée et de la fréquence d’utilisation du bien meuble. L’amortissement consiste à constater l’usure et la dégradation des meubles avec le temps.