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SCPI Pinel, Malraux, ou de déficit foncier : Tout savoir sur les SCPI fiscales

Jan 22 2016
44527878_TW2 SCPI malraux

La défiscalisation est un vaste sujet et à ce titre il est toujours intéressant de faire appel à un professionnel du secteur qui saura donner de véritables conseils en immobilier et gestion de patrimoine.

A ce titre, la conjoncture actuelle offre une opportunité concernant la SCPI Pinel, la SCPI Malraux, ou la SCPI de déficit foncier : les SCPI fiscales revêtent des formes variées. Investies dans l’immobilier de logements neufs (Pinel) ou anciens à rénover (Malraux, déficit foncier), ces véhicules permettent de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu, au même titre qu’un investissement immobilier en direct soumis aux mêmes dispositifs.

SCPI : focus sur la réduction fiscale

Cette réduction peut aller jusqu’à 21% de l’investissement dès l’année de la souscription avec un ticket d’entrée relativement faible. Cependant, pour profiter pleinement de cet avantage, l’épargnant doit conserver ses parts longtemps… très longtemps… faute de quoi l’administration fiscale peut remettre en cause la réduction d’impôts.

Il n’est pas simple de bien choisir le dispositif fiscal adapté à ses besoin, mais comprendre les SCPI peut se révéler très bénéfique.

Quel que soit le dispositif fiscal choisi, l’épargnant doit garder en tête un certain nombre de paramètres avant d’investir :

  • Sélection d’un produit adapté au profil investisseur : Investir dans une SCPI fiscale apporte des avantages en termes d’impôts, mais ces derniers sont propres au dispositif sur lequel la SCPI construit sa philosophie d’investissement. L’épargnant doit ainsi s’assurer avant de souscrire que le produit sélectionné correspond bien à sa situation fiscale ou patrimoniale : L’économie d’impôts qu’il pourrait réaliser dépend du niveau de sa fiscalité comme du plafonnement éventuel de l’ensemble de ses avantages fiscaux.
  • Une liquidité réduite : L’avantage fiscal ne peut être transmis, si bien que les possibilités de vente sont toujours très limitées, sauf à des prix très décotés.
  • Des avantages fiscaux sous conditions : La rupture par l’associé de l’engagement de conservation de ses parts entraîne l’annulation de l’avantage fiscal et par voie de conséquence, de la reprise des réductions d’impôts antérieurement obtenues. Par ailleurs, le non-respect des engagements de location pris par la SCPI implique également la perte du bénéfice des réductions d’impôt obtenues.
  • Un placement sur le long terme : investir dans une SCPI fiscale, c’est accepter une mobilisation longue de son épargne. Pour ne citer que les SCPI adossées à la loi Pinel, les parts doivent être conservées pendant une période de neuf ans à compter de la date de signature du dernier bail afférent aux immeubles acquis par la SCPI. De plus, faute d’un « vrai » marché secondaire, le souscripteur ne peut espérer récupérer ses liquidités qu’au moment de la dissolution de la SCPI, soit 15 ans après la date de souscription.
    Toutefois, dans la réalité, le délai total d’immobilisation de l’investissement peut tourner plutôt autour de 17 ans. Pourquoi ? Parce qu’il faut aussi laisser le temps à la société de gestion de liquider tous les actifs de la SCPI.
  • Un capital non garanti : Le montant du capital récupéré au moment de la vente des parts ou lors de la liquidation de la SCPI dépend avant tout de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation sur la durée du placement.
  • Une déclaration ISF nécessaire : Le contribuable assujetti à l’ISF doit mentionner la valeur des parts des SCPI qu’il possède dans sa déclaration. L’information formulée sous le terme « valeur ISF par part » est fournie par la société de gestion dans le rapport annuel ou dans le bulletin d’information trimestriel du 1er trimestre de l’année en cours. Cependant, chaque porteur de parts peut aussi déterminer une autre valeur selon des critères propres… Attention cependant, dans ce cas la déclaration de l’associé est faite sous sa seule et entière responsabilité.
  • La possibilité de recourir au crédit bancaire : L’acquisition de parts de SCPI fiscales peut être réalisée à crédit, ce qui permet d’ajouter à l’avantage fiscal un effet de levier positif en profitant des taux encore bas.

Ainsi, si les SCPI fiscales offrent un rendement souvent faible (autour de 2 à 3 % par an), il convient d’attendre le terme du placement et la vente de ses parts pour en apprécier précisément la rentabilité.

En attendant, la possibilité pour l’épargnant d’acquérir un nombre précis de parts permet de calibrer fiscalement son investissement. Renseignez-vous sur des portails spécialisés comme www.primaliance.com pour bien investir en SCPI.

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