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Quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard ?

Oct 15 2014
image investissement immo lmnp

Si vous décidez d’investir dans l’immobilier pour diminuer vos impôts, vous pourriez envisager de bénéficier de plusieurs dispositifs complémentaires.

C’est ainsi que les avantages du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) peuvent se combiner avec ceux de l’amendement Censi-Bouvard pour vous offrir un placement défiant toute concurrence.
 

L’investissement LMNP – amendement censi-bouvard, de quoi s’agit-il ?

Ce type d’investissement permet de cumuler les avantages liés à un statut de loueur en meublé non professionnel et un dispositif fiscal créé par amendement à la loi Scellier par les députés éponymes (Censi et Bouvard), qui a été reconduit jusqu’à la fin 2016.
 

Les avantages

L’amendement Censi-Bouvard permet de réduire son impôt d’un montant correspondant à 11 % du prix du bien hors taxe.

Cet avantage fiscal, pouvant aller jusqu’à 33 000 € étalés sur 9 ans, sur un investissement maximal de 300 000 €, bénéficie aux loueurs en meublés et s’ajoute aux avantages offerts par le statut de LMNP :

  • récupération de la TVA de 20 % dans certaines conditions,
  • déclaration sous le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels,
  • report des déficits sur 6 ans,
  • amortissement du bien immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans (à l’issue des 9 années d’abattement fiscal).

Quels sont les investissements éligibles ?

A l’heure actuelle, il n’existe pas de périmètre géographique défini pour ce dispositif fiscal et les loyers ne sont pas soumis à plafonnements, contrairement à d’autres dispositifs, comme le dispositif Duflot notamment.

L’investissement LMNP – amendement Censi-Bouvard s’applique sur l’acquisition de logements meublés dans des résidences neuves ou en voie d’achèvement, offrant toute une liste de services (blanchisserie, ménage, accueil, etc.).

Pour être éligible, l’investissement doit porter sur un logement neuf meublé acquis au plus tard le 31 décembre 2016 dans une résidence de services ou réhabilité et achevé depuis moins de 15 ans :

  • les résidences étudiantes,
  • les résidences d’affaires,
  • les résidences pour seniors,
  • les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD),
  • les résidences de tourisme,
  • les résidences hôtelières.

Ces résidences sont tenues par un exploitant, par le biais d’un bail commercial de 9 ans.

Le bien est loué pendant au moins 9 ans, à partir du mois suivant l’achat ou la réception des travaux. Les loyers sont soumis à la TVA à 5,5 %.
 

Exemple fiscal concret

Pour un investissement LMNP Censi-Bouvard réalisé à hauteur de 150 000 € HT, la réduction fiscale s’élève à 16 500 €, soit 1833 € par an pendant 9 ans.

Si l’impôt est inférieur à cette réduction, le déficit est reportable sur les 6 années fiscales suivantes, sous réserve que le bien soit toujours loué.

La récupération de la TVA offre un bonus de 30 000 €.

Compte tenu des nombreux avantages qu’offre ce dispositif, il est difficile d’en faire ici l’inventaire exact pour une situation donnée.

Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif sous statut LMNP, il est recommandé de faire une simulation fiscale en loi Bouvard pour vérifier que cette solution est la plus avantageuse.

Il est également important de bien s’assurer des compétences et de l’expérience du gestionnaire. C’est lui, en effet, qui aura seul la charge d’assurer la rentabilité de votre placement, normalement estimée à 5 ou 6 %.

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