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Investir en LMNP ancien ou dans le marché neuf ?

Août 5 2016
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Suite à la prorogation jusqu’au 31 décembre 2018 de la réduction d’impôt sur le revenu du statut de Loueur Meublé Non-Professionnel en loi Bouvard, il est encore possible de bénéficier de ce dispositif de défiscalisation.

Ce dispositif fiscal permet à l’acquéreur de récupérer 11 % du total du montant investit dans la limite de 300 000 € HT.

La question qu’il faut maintenant se poser est de savoir s’il est préférable d’investir dans une formule LMNP ancien ou dans un programme neuf.

A savoir sur le LMNP ancien

La notion fait référence à l’ensemble des biens immobiliers qui ont déjà été livrés, qui ont été exploités au moins une fois et qui sont remis sur le marché. Pour enter dans le cadre du statut LMNP amendement Censi-Bouvard, les biens en questions doivent être des biens locatifs proposant des services. Il s’agit donc de 3 grandes familles de résidence : les résidences étudiantes, les EHPAD, et les résidences pour seniors.

LMNP ancien et neuf

Pourquoi investir en LMNP ancien plutôt que neuf ?

Le fait que le bien en question ait déjà été exploité une fois, le futur acquéreur bénéficie d’informations plus complètes qu’un bien qui n’a jamais fait l’objet d’une exploitation. Il est possible de savoir les quittances de loyer, les charges régulières, la taxe foncière, etc. Par conséquent, investir en LMNP donne la possibilité de se construire un patrimoine et de percevoir des revenus réguliers. De ce côté-là, les biens dits anciens présentent des avantages. A la différence d’une résidence neuve, l’ancien aura un prix inférieur d’environ 20 % en général.

La rentabilité de ce type de bien n’a rien à envier au neuf puisque la rentabilité est estimée entre 4 et 6 %.
Tout comme le neuf, le LMNP ancien donne la possibilité à son acquéreur d’obtenir une réduction de ses impôts. Tout d’abord, il est important de savoir que l’avantage fiscal n’est pas transmissible. De plus, le LMNP ancien bénéficie du régime des amortissements ce qui signifie que le propriétaire peut déduire la totalité des charges liées à son bien.

Les différences avec le statut LMNP dans le neuf

La première différence qu’il faut connaître entre ces deux types de biens immobiliers réside dans le principe de la récupération de la TVA. Alors que dans le neuf, la loi autorise la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée à l’acquisition du bien, cela n’est pas le cas dans l’ancien.

En principe, les loueurs en meublé n’ont pas de TVA lorsqu’ils obtiennent un revenu locatif qui ne dépasse pas les 32 600 € par an. Cependant, les personnes qui ont le statut LMNP peuvent renoncer au régime de la franchise. Par conséquent, ils entrent dans le champ d’application de la TVA. Dans l’ancien, il n’y a pas de TVA sauf si elle n’a pas été amortie sur les 20 ans du bail précédent, on parle alors de TVA résiduelle.

Le LMNP présente d’autres avantages que dans le neuf. En ce qui concerne le bail par exemple, l’acquéreur est libre de le choisir. De ce fait, il peut décider de conclure un bail commercial dans le cas de figure où il s’agit d’une résidence de services. Le bail est alors conclu avec l’exploitant pour une période minimale de 9 ans.

L’investisseur signera un bail civil s’il porte son choix sur un logement isolé dédié à la location meublée. Dans cette situation, le contrat engage le propriétaire et son locataire pour une durée de 12 mois renouvelable.

Dans le cadre du statut LMNP, l’acquéreur pourra déduire ses charges de propriété sur ses revenus locatifs. De plus, les amortissements murs et mobiliers sont déductibles du bénéfice d’exploitation du bien. Dans l’ancien, il faut préciser qu’il n’est pas nécessaire de s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Attention néanmoins à ce que les revenus issus des loyers ne dépassent pas un montant annuel de 23 000 €.

Le statut LMNP sous le régime Censi-Bouvard (en savoir plus) offre de nombreux atouts pour les futurs investisseurs. Il permet en effet de se constituer un patrimoine et d’obtenir des revenus garantis issus des loyers.

Pour en savoir plus

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