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Tout savoir sur le loueur en meublé professionnel ou non professionnel

Oct 25 2013
image immobilier loueur meuble

Choisir un statut pour son investissement locatif immobilier demande de bien en connaître les avantages et inconvénients.

A l’instar de la loi Bouvard, l’objectif de cet article est de vous donner toutes les informations qui vous permettront de choisir, entre loueur en meublé non professionnel (LMNP) et loueur en meublé professionnel (LMP), le statut le plus approprié pour votre activité.
 

LMNP et LMP, de quoi s’agit-il ?

Le statut de loueur en meublé est attribué aux personnes qui souhaitent offrir en location un logement meublé. Il participe au développement des résidences étudiantes, de tourisme, d’affaires, seniors, ou même des EHPAD, offrant des prestations de services importantes.

Pour s’assurer un complément de revenu défiscalisé tout en se constituant un patrimoine avec un effort en capital minime (éventuellement par l’emprunt), le statut de LMNP est tout à fait adapté.

Il est limité à 23 000 € de revenus par an mais présente de nombreux avantages.

Pour les personnes fortement imposées (plus de 30 000 € par an) et disposant d’une épargne notable, le statut de loueur en meublé professionnel offre des possibilités d’exonération fiscale pouvant aller jusqu’à 30 ans.
 

Les avantages du statut de loueur en meublé

Le statut de louer en meublé professionnel ou non présente de multiples avantages qui méritent d’être soulignés.
 

Une fiscalité avantageuse

Les revenus locatifs du LMP ou du LMNP sont déclarés dans les bénéfices industriels et commerciaux. Plus avantageux que les revenus fonciers, les BIC bénéficient d’autres réductions d’impôts.

Si l’acquisition du bien se fait avec l’emprunt, les intérêts pourront être déduits des revenus. Sont également déductibles les charges du logement (copropriété, entretien, réparation).

Le bien immobilier et le mobilier peuvent bénéficier de l’amortissement sur 20 à 30 ans, à hauteur de 85 % du prix d’acquisition (hors terrain). C’est un avantage exceptionnel qui aboutit à défiscaliser la quasi totalité sur les revenus.

Pour un revenu inférieur à 32 600 €, c’est le régime micro BIC qui s’applique. Les revenus bénéficient alors d’un abattement forfaitaire pour charges de 50 %.

Cet avantage fiscal est contrebalancé par l’impossibilité de déduire la réalité des charges. Il conviendra donc de vérifier que le micro BIC est bien le régime le plus intéressant ou, dans le cas contraire, d’opter pour la déduction des frais réels.
 

Un placement tout en souplesse

Si la durée d’un bail est généralement de 3 ans pour les logements vides, elle n’a pas de limite pour les meublés. De quelques jours à plusieurs années, la durée du bail d’un bien meublé offre une souplesse qui en facilite grandement la gestion.

La location meublée dans une résidence de services permet en outre de confier au gestionnaire de la résidence la gestion du bien acquis pour une durée de 9 ans par bail commercial, ce qui sécurise fortement les revenus locatifs.

Il conviendra cependant de négocier avec le gestionnaire la suppression d’un quelconque plafonnement dans la clause d’indexation des loyers, ce qui pénaliserait le rendement en cas de reprise d’inflation.
 

Le meilleur placement immobilier en terme de rendement

Ajouté aux avantages fiscaux, le montant des loyers est un avantage incontestable de la location meublée. Il est nettement plus élevé que pour une location vide (20 % en moyenne).

Cela en fait un investissement très rentable (de 5 à 6 %), d’autant que les frais supplémentaires occasionnés par les services sont déductibles des revenus.

De plus, les déficits sont imputables sur le revenu global pour le loueur en meublé professionnel et sur les revenus de même nature pour le non professionnel. Ils peuvent être reportés sur 10 ans, ce qui augmente encore le rendement de ce placement immobilier.

Petit plus : pour l’acquisition d’un bien neuf en construction, la TVA (19,6 %) peut, dans certains cas, être récupérée dans le cadre d’une location en meublé.
 

Simulation fiscale en LMNP

Prenons l’exemple d’un couple marié, 2 enfants, dans la tranche d’imposition à 14 %, avec des revenus imposables de 60 K€.

Opération d’investissement dans un EHPAD, amorti sur 25 ans :

  • Montant du bien TTC, frais et mobilier compris : 150 000 €.
  • Prêt sur une durée de 25 ans, à 4,5 %, pour une mensualité de 760 €.
  • Loyer annuel de 600 € mensuels TTC.
  • Effort d’épargne mensuel : 141,50 €

Réalisation, après 25 ans :

  • Une récupération de TVA de 25 000 €.
  • Un patrimoine de 187 613 € (plus-value annuelle estimée à 1,5 %).
  • Un complément de revenu annuel de 11 369 € bruts.
  • Une économie d’impôts sur le revenu de l’opération de 23 500 €.

Ceci n’est qu’un exemple, et chaque situation étant différente, mieux vaut demander une simulation fiscale en LMNP auprès d’un professionnel pour être sûr de ne pas se tromper dans ses choix.
 

Derniers conseils pour choisir

Le statut de LMP implique plusieurs obligations :

  • l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés,
  • un revenu locatif supérieur à 23 000 € annuels, représentant plus de la moitié du revenu total (soit un investissement de plus de 500 000 €.

On considère que ce statut est réservé aux gros contribuables possédant déjà une épargne conséquente. L’intérêt réside alors dans l’exonération d’impôt sur la fortune pour les biens loués meublés.

Lectures complémentaires

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