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Établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes

Public et privé

La loi Censi Bouvard encadre l’achat de biens immobiliers, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, au sein de résidences dites de services, comme les EHPAD.

Cette loi présente un double avantage : la réduction d’impôts et la récupération de la TVA.

Défiscaliser avec l’EHPAD

Les structures EHPAD sont des établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Elles concernent des individus âgés de plus de soixante ans et nécessitant des soins particuliers liés à leur perte d’autonomie.

Pour être considérées comme EHPAD, ces structures doivent faire l’objet d’une convention tripartite, pour cinq ans, avec l’Agence régionale de santé et le conseil général, et ce, en vue d’assurer aux résidents une prise en charge adaptée.

Ce type d’établissements propose un hébergement mais également un encadrement du quotidien : restauration, nettoyage, blanchissage, soins médicaux. Il s’agit de résidences de services qui, en tant que tel, bénéficient de la défiscalisation Censi Bouvard.

Défiscalisation grâce à l’EHPAD

Dans le cadre de l’EHPAD, le loueur ne va pas pouvoir amortir son bien comme dans le cadre des LMNP. En contrepartie, les revenus de location entrent en ligne de compte pour la réduction fiscale, à hauteur de 11% du montant de l’investissement hors TVA majoré des frais (de notaire notamment) limité à 300 000 €.

La réduction d’impôt, d’un montant maximum de 33 000 €, est étalée sur la durée minimale de location (9 ans), soit une somme annuelle de 3 666 €. La part qui dépasse le montant de l’impôt est reportable pendant 6 ans, de la 10ème à la 15ème année, ce qui fait que la réduction fiscale peut en réalité être étalée sur 15 ans.

Attention, la défiscalisation liée à la loi Censi Bouvard n’est pas cumulable avec la défiscalisation prévue par d’autres lois en matière d’immobilier.

Récupération de la TVA grâce à l’EHPAD

Les résidences de services, dont font partie les EHPAD, sont les seules locations à bénéficier d’une récupération de la TVA.

La loi Censi Bouvard permet ainsi aux loueurs de ce type de biens de récupérer la TVA, d’un montant de 20%, si et seulement si l’EHPAD répond bien aux critères de résidence de services.

Pour un bien de 300 000 € TTC, la TVA récupérée se monte à 50 000 €.

Néanmoins, il convient de préciser que la TVA n’est totalement récupérée qu’à l’issue d’une durée de vingt ans d’activité. Si le loueur décide de revendre son bien avant vingt ans, le remboursement d’une partie de la TVA relative au nombre d’années “manquantes” est dû.

Simulation EHPAD : défiscaliser en aidant les personnes âgées

Une simulation en EHPAD est nécessaire pour prévoir les conséquences positives mais également les risques liés à cette défiscalisation immobilière, notamment en ce qui concerne les délais prévus par la loi.

Si le loueur décidait de revendre son bien avant le nombre d’années requis, cela pourrait entraîner des conséquences néfastes, d’où l’importance de prévoir et de préparer son projet par le biais de la simulation.

Lectures complémentaires