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Le point sur le projet de Loi Elan (loi logement 2018)

Mai 6 2018
loi elan jacques mezard julien denormandie

Présenté en Conseil des ministres le 4 avril 2018, le projet de loi Elan (évolution du logement et aménagement numérique) se donne pour objectif de reformer profondément le droit immobilier français. Mesure-phare du gouvernement Macron, les mesures prônées suscitent les débats.

Une réforme majeure du droit immobilier

Élaboré par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires et Julien Denormandie, secrétaire d’État, le projet de loi Elan répond à deux enjeux principaux : encourager la mobilité en favorisant la construction de logements neufs et protéger les foyers financièrement précaires.

Lancé durant l’été 2017 par consultation numérique des partenaires et du public, le projet a ensuite fait l’objet d’une démarche de concertation inédite. Entre décembre 2017 et février 2018, près de 200 élus locaux et parlementaires se sont ainsi réunis au Sénat pour débattre lors de 5 séances thématiques.

L’objectif ? Déterminer de façon démocratique les consensus autour des questions de la construction, de l’urbanisme, de l’habitat et des territoires, mais également mettre en lumière les positions non convergentes.

Ces dernières seront débattues lors du débat parlementaire programmé à partir de la fin du mois de mai.

Les objectifs de la loi Elan : simplification de droit immobilier et mobilité

Selon le gouvernement d’Édouard Philippe, il s’agit tout d’abord de donner aux professionnels de l’immobilier les moyens de construire davantage et plus efficacement, en réfléchissant aux meilleurs moyens de réformer les normes de construction. En accélérant les procédures de construction et en luttant contre les recours abusifs contre les permis de construire, la réforme Elan entrainerait, selon le gouvernement, un choc d’offre bénéfique au secteur immobilier français.

Faciliter la transformation des locaux professionnels inusités en logements figure également parmi les grandes priorités du projet de loi Elan. Souvent complexes et onéreuses, ces transformations n’attirent aujourd’hui que rarement les investisseurs. Pour les encourager, le gouvernement prévoit notamment un réajustement des normes ainsi qu’un bonus de constructibilité de 10 %.

Une récente étude de l’Insee montrait une surprenante corrélation entre la densité de propriétaires dans une localité donnée et le taux de chômage. L’institut explique ainsi que “la moindre mobilité des propriétaires réduirait la fluidité du parc de logement dans les zones où ils sont plus nombreux, affectant l’ensemble des chômeurs qui chercheraient à s’y établir pour un nouvel emploi”. Pour améliorer la mobilité professionnelle des Français, la loi Elan prévoit justement la création d’un bail mobilité, caractérisé par des modalités particulièrement souples : durée du bail non renouvelable, absence de dépôt de garantie, charges versées forfaitairement, résiliation sans justification en respectant un préavis d’un mois seulement.

Une réforme de nature sociale ?

Le deuxième dessein du projet de loi logement vise à réformer de façon durable le secteur du logement social. Les bailleurs sociaux possédant moins de 15 000 logements devront ainsi par exemple impérativement intégrer un regroupement d’organismes d’HLM d’ici trois ans. Pour faciliter la vente de logements sociaux, le gouvernement propose en outre la suppression de l’autorisation préfectorale et du droit de préemption des communes. Un objectif de vente annuelle de 40 000 logements a été fixé, contre 8000 aujourd’hui.

L’amélioration du cadre de vie de tous les Français figure également au centre du projet de loi. Pour lutter contre les “marchands de sommeil” et la dégradation des copropriétés, la loi Elan prévoit ainsi la création d’une présomption de revenus (qui permet des poursuites fiscales) et offre au pouvoir public l’opportunité d’intervenir plus rapidement. Certaines mesures permettent en outre de faciliter la réquisition de logements vacants pour faire bénéficier aux sans-abris de conditions de vie plus favorables.

Des mesures décriées

Malgré la sérénité affichée par Jacques Mézard et Julien Denormandie, le projet de loi logement suscite déjà les interrogations de nombreux acteurs du marché. C’est notamment le cas de l’encadrement des loyers et du bail numérique.

L’encadrement des loyers

En 2014, la loi Alur prévoyait déjà un dispositif d’encadrement des loyers. Difficile à mettre en place, il ne fut cependant déployé que dans deux villes, à Lille et à Paris, avant d’être rejeté par les tribunaux administratifs pour des raisons de procédure. Malgré cet échec, l’article 48 de la loi Elan réaffirme ce principe d’encadrement pour 28 agglomérations françaises et prévoit des sanctions renforcées pour propriétaires ne le respectant pas. Certains sociologues évoquent un processus de gentrification forcée, qui forcerait les foyers les plus modestes à quitter les centres-villes pour trouver des logements plus abordables en périphérie.

Le bail numérique

L’instauration d’un bail numérique visant à simplifier les relations locatives est l’une des autres grandes mesures largement contestées par les professionnels de l’immobilier. Proposé par l’article 61 du projet de loi, il fait en effet courir le risque d’un contrat unique, dont les conditions imposées réduiraient considérablement la marge de négociation entre locataire et propriétaire. Certains acteurs de l’immobilier dénoncent une forme d’uberisation du marché.

Pour en savoir plus sur la loi Elan

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