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Le principe d'encadrement de l'évolution des loyers

L’une des mesures phares de la loi ALUR est l’encadrement des loyers. Il doit permettre de diminuer les loyers abusifs et de limiter l’évolution des loyers pour conserver ou redonner aux Français du pouvoir d’achat.

L’encadrement des loyers

Des loyers de 1000 euros hors charges pour un studio de 25 m² à Paris ne sont pas rares. Or le loyer de référence serait inférieur de 20 % à ce prix (environ 800 euros).

Le dispositif d’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR devrait permettre de rapprocher les prix de location de ceux du marché de référence, et redonner ainsi du pouvoir d’achat aux locataires.

Le principe

Le dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues n’est pas né avec la loi ALUR. En 2012, un décret avait en effet été pris, en application de la loi du 6 juillet 1989, pour encadrer les loyers dans les agglomérations où le marché locatif était considéré comme anormal (loyers élevés, prix d’acquisition élevés, demande plus élevée que l’offre). Ce décret fixait le montant maximum d’augmentation des loyers au moment d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail. Il avait pris pour un an, puis reconduit en 2013.

La loi ALUR pérennise ce dispositif en l’amendant légèrement. Il s’applique aux zones urbaines de plus de 50 000 habitants connaissant une crise du logement. Les villes concernées disposeront d’un observatoire local des loyers dont l’objectif est de déterminer les loyers médians qui serviront à fixer les loyers de référence.

Comment peuvent être révisés les loyers ?

  • Le contrat de location doit mentionner l’indice de référence au moment de la signature. Les loyers en cours de bail sont ensuite indexés annuellement sur l’indice de référence des loyers (IRL). L’évolution ne peut être supérieure à l’évolution de l’indice de référence de l’INSEE.
  • Lors d’une nouvelle location après vacance, le propriétaire ne peut augmenter le loyer appliqué au dernier locataire. Il peut cependant procéder à la révision dans les conditions fixées par la loi.
  • La majoration de loyer peut être supérieure à l’évolution de l’IRL quand des travaux ont été réalisés ou que le loyer était notoirement sous-évalué.
  • L’encadrement des loyers concerne aussi bien les logements meublés que les logements vides. En revanche, il ne s’applique pas aux logements sociaux.

Une protection de notre pouvoir d’achat

Le logement est le poste qui pèse le plus dans le budget des ménages. Ce poids est en augmentation constante depuis les années 60, atteignant en moyenne 40 %. Chaque augmentation de loyer grève un peu plus le pouvoir d’achat, d’autant que les loyers grimpent plus vite que l’inflation.

L’encadrement des loyers constitue donc une mesure essentielle pour protéger le pouvoir d’achat des ménages. Le Gouvernement en espère une baisse du coût du logement, de l’ordre d’un quart, qui devrait avoir un impact direct très favorable sur le pouvoir d’achat des ménages.

Un encadrement durable

Le décret du 30 juillet 2014 et la loi ALUR constituent désormais un système pérennisé d’encadrement des loyers. La stabilité de ce dispositif réside dans l’utilisation des informations recueillies par les observatoires locaux. Le décret, qui impacte la variation des loyers, complète les modifications apportées par la loi ALUR, qui réglementent le niveau des loyers.

Au final, ce dispositif, dont l’objectif est de protéger le pouvoir d’achat des Français, devrait permettre de rendre le logement financièrement abordable à tous. Toutefois, le Gouvernement Valls 2 pourrait bien le limiter à une expérimentation parisienne, au moins pour commencer.

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