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Les obligations des agences et des syndics

La loi ALUR vise à dépoussiérer les statuts des professionnels immobiliers et leur fixe de nouvelles obligations et contraintes.

Ces nouvelles règles doivent conduire à moderniser les professions immobilières en passant par le statut, la rémunération et même la formation.

Les contraintes des agences et des syndics

Sous réserve de la signature des différents décrets d’application, la loi ALUR s’est positionnée sur la rémunération des agences, la forfaitisation des prestations du syndic ou encore la lutte contre les marchands de liste et les marchands de sommeil.

A propos des frais d’agence et des honoraires

Les frais des agences immobilières

Pour favoriser l’accès au logement à un prix abordable, la nouvelle loi a établi que les frais d’agences immobilières payés à la location pour la visite, la constitution d’un dossier et la rédaction du bail sont partagés entre le bailleur et le locataire. Ils ne pourront excéder ni le montant payé par le bailleur, ni un plafond par mètre carré du logement loué fixé par décret. Ce plafond est revu chaque année.

Les honoraires des syndics de copropriété

Ils sont désormais fixés forfaitairement et plafonnés. Les syndics pourront percevoir un complément de rémunération en cas de réalisation de prestations particulières limitativement énumérées par décret, dès lors qu’elles n’étaient pas prévues dans le forfait de base.

La fin des abus des marchands de liste

Bien que les marchands de listes soient soumis à l’obligation d’obtention d’une carte professionnelle, ils ne sont pas des agents immobiliers : ils ne réalisent aucune des démarches effectuées par les agents immobiliers et se contentent de fournir une liste d’offres de location censées répondre aux critères du client. Le service est bâclé, quand il ne s’agit pas carrément d’abus : de l’offre qui ne répond pas aux critères à l’offre qui n’est pas ou plus sur le marché en passant par des montants exorbitants pour une simple liste.

La loi ALUR dispose qu’une clause d’exclusivité doit exister entre le marchand de listes et les bailleurs. Ainsi le bien en location ne pourra plus apparaître sur deux listes, que ce soit sur Internet ou dans la presse, ni même dans une agence de location.

Autres contraintes imposées par loi, le marchand de listes ne pourra plus faire payer sa prestation avant de l’avoir fournie et devra afficher ses mentions légales et notamment les modalités de remboursement.

La remise en ordre de la gestion des copropriétés par les syndics

La loi ALUR oblige les syndics à plus de transparence, notamment par :

  • la possession d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat pour la gestion et pour le fonds travaux dans les copropriétés de plus de 10 lots,
  • la mise en place d’un modèle de contrat,
  • l’obligation de mise en concurrence,
  • les mentions obligatoires lors de la vente d’un lot.

Par ailleurs, pour prévenir la dégradation des copropriétés, les syndics devront anticiper les dépenses importantes en faisant procéder à un diagnostic technique approfondi de la copropriété et en provisionnant le compte pour les travaux.

La lutte contre les marchands de sommeil et de l’habitat indigne

Le marchand de sommeil est celui qui achète des biens dégradés à bas coût et les met en location, sans faire les travaux nécessaires, à des personnes qui sont en situation d’urgence, à des prix au-dessus du marché.

Pour obliger ces bailleurs indélicats à réaliser les travaux, la loi ALUR met en place plusieurs mesures :

  • Elle leur interdit d’acheter, en leur nom propre ou en qualité d’associé ou gérant de société, de nouveaux biens et de les louer, dès lors qu’ils ont été condamnés pour avoir offert des locations dans des conditions indignes. Une vente immobilière ne pourra ainsi se faire qu’après consultation du casier judiciaire de l’acheteur.
  • Pour empêcher les marchands de sommeil de prospérer au sein d’une même copropriété, elle interdit l’achat de nouveaux lots par un copropriétaire ayant des impayés auprès du syndic, elle prévient le blocage des procédures de saisie de ses biens (son vote ne compte pas lors de la décision le concernant en AG) et elle garantit le remboursement des frais d’avocat sur la vente des biens.

Lectures complémentaires