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Tout savoir sur la fiscalité en viager

Oct 20 2018
calcul fiscalite viager

Du côté du vendeur

Le vendeur, appelé également crédirentier bénéficie en général de l’usufruit (droit de se servir d’un bien). En tant qu’usufruitier du bien immobilier, il doit s’acquitter des impôts locaux. En effet, selon le Code civil à l’article 608, tant que le crédirentier profite de la propriété, le paiement des charges annuelles lui revient. C’est le cas de la taxe foncière et l’impôt concernant l’enlèvement des ordures ménagères. Toutefois, cette obligation peut être dérogée par un compromis fixé entre le vendeur et l’acheteur.

D’autres questions concernant la fiscalité en viager peuvent également être posées au moment de la vente, notamment l’imposition du bouquet. Ce dernier est exonéré d’impôt lorsque la propriété est considérée comme étant la résidence principale du vendeur. S’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, les revenus perçus bénéficieront d’une réduction fiscale de 70% si le crédirentier a plus de 70 ans et de 60% pour une tranche d’âge de 60 à 69 ans.

Les impacts de la fiscalité en viager sur l’acheteur

L’acheteur ou débirentier bénéficie de plusieurs avantages en matière de fiscalité en viager. Lorsqu’il s’agit d’un achat en viager occupé, le bien immobilier n’est pas soumis à l’ISF (Impôt sur la fortune). L’acheteur doit cependant effectuer une déclaration de la valeur de la nue-propriété (fait de posséder un bien sans disposer de la jouissance de celui-ci). Dans le cas d’un viager libre la pleine propriété doit être déclarée. À noter que l’imposition du viager libre est différente. En effet, le crédirentier n’est plus tenu responsable des charges fiscales une fois que la vente a été réalisée. Par conséquent, l’acquittement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation revient au débirentier (vendeur).

Choisir un acheteur fiable pour assurer la rente viagère

Étant donné que le revenu du crédirentier dépend de l’opération, le choix sur l’acheteur devient un facteur important dans le cadre d’un viager. Rappelons à ce propos que les investisseurs figurent parmi les principaux acquéreurs qui s’intéressent à un achat en viager. Le vendeur trouvera cette catégorie d’acheteurs en majorité à Paris et en Côte d’Azur. Ces deux zones comptent à la fois une grande quantité d’investisseurs et un grand nombre de personnes âgées.

Le principe de calcul de la rente viagère

Le montant de la rente se calcule selon le capital apporté, l’espérance de vie du vendeur au jour de la souscription et également suivant l’âge et le sexe de celui-ci. Pour un même capital versé, une femme, ayant une espérance de vie plus longue, percevra une rente inférieure à celle d’un homme au même âge. Pouvant être réversible, une rente peut être versée à un second crédirentier (comme le conjoint) au décès du premier bénéficiaire.

Comment se déroule la vente en viager ?

La vente immobilière en viager est mentionnée dans les articles 1968 à 1983 des lois immobilières et suivant le Code civil. L’acte de vente en viager consiste à céder un bien immobilier par lequel le vendeur (généralement une personne âgée) vend à un débirentier. Le contrat entre le vendeur et l’acheteur est approuvé par un notaire et engendre pour chaque partie des obligations. L’acquéreur se doit de payer au vendeur d’abord une somme, dénommée le bouquet, pour ensuite verser une mensualité jusqu’à ce que le crédirentier décède. En cas de décès de l’acheteur, c’est au tour des héritiers de ce dernier de continuer le versement de la rente.

Le revenu que procure la rente en viager constitue un intérêt majeur pour le vendeur. Il jouit du plein droit de ses rentes tout en tirant profit des bénéfices que son bien immobilier lui procure. Quant à l’acheteur, le viager lui permet d’épargner tout en investissant à long terme. L’achat en viager entraîne notamment l’acquisition et l’occupation d’un bien immobilier avec un apport initial plus faible et à un taux de rendement très intéressant. Les lois immobilières indiquent que, selon le type de viager, l’acquéreur peut habiter le bien immobilier ou le louer à des tiers une fois le contrat signé.

Le viager et les lois immobilières

Du point de vue légal, le viager est similaire aux autres actes de vente immobilière. La vente en viager se soumet effectivement aux obligations et aux dispositions des lois immobilières. Les pièces principales de l’appartement constituent l’objectif majeur de la vente ; le principe de calcul des plus-values se fait comme dans toute autre vente immobilière ; et enfin, le contrat entre le vendeur et l’acheteur se fait auprès du notaire.

Pour en savoir plus sur le viager

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