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Quel est le bon profil pour emprunter ?

Avr 21 2018
profil pret credit immobilier

Il n’y a ici aucun secret. La capacité d’emprunt d’un particulier auprès d’une banque dépend directement de la qualité de son profil. Pour bénéficier du meilleur taux de crédit immobilier, mieux vaut donc réunir un certain nombre de critères.

L’évaluation du risque

Face à des sommes engagées parfois considérables, tout crédit immobilier constitue un risque pour les organismes de prêt. Avant d’accorder un emprunt et de déterminer les conditions financières du crédit, ces derniers seront donc nécessairement amenés à calculer votre capacité de remboursement. En fonction de la qualité du « profil emprunteur » (mauvais, médiocre, moyen, bon, excellent), les conditions du prêt seront plus au moins avantageuses, tant au niveau du taux d’intérêt, de la durée du contrat, des conditions d’assurance que des garanties exigées. Plus le risque est estimé faible, meilleures seront bien sûr les conditions, et inversement.

Le profil idéal de l’emprunteur pour obtenir le meilleur taux

Tous les particuliers ne sont à ce titre pas logés à la même enseigne. Les banques accordent généralement des crédits immobiliers pour asseoir leur pérennité. S’apparentant presque à des produits d’appel, les crédits permettent en réalité aux organismes préteurs de vendre d’autres produits financiers, et notamment des assurances, mais également de domicilier les revenus des ménages les plus fiables.

C’est pourquoi le profil idéal recherché est généralement celui d’un jeune professionnel actif, âgé entre 25 et 35 ans environ, disposant d’un revenu confortable et, surtout, garanti dans le temps. Pensons par exemple aux salariés de la fonction publique, aux ingénieurs et aux médecins. Il n’est ainsi pas rare que ce type de profil bénéficient de décote importante sur les barèmes affichés, de l’ordre de 0,10 à 0,15 %, à partir du moment où le revenu mensuel dépasse le seuil des 3 500 € nets.

Si les politiques d’accord de crédit sont spécifiques à chaque banque, cinq grands critères sont principalement pris en compte par les organismes de prêt : l’apport personnel, la pérennité des revenus, le ratio d’endettement, la situation familiale et la pertinence de l’acquisition.

L’apport personnel

Dans un contexte économique délicat, les banques se montrent rigoureuses dans l’acceptation des dossiers de demande de prêt immobilier. Pour optimiser ses chances d’obtenir un crédit immobilier à meilleur taux, mieux vaut donc être capable de fournir un apport financier conséquent. Peuvent notamment le composer l’épargne, l’héritage ou le déblocage de la participation aux bénéfices, mais également le prêt 1% logement, le prêt épargne logement ou encore le prêt à taux zéro plus.

Dans la plupart des cas, un apport initial de 10 % du montant total de la transaction sera ainsi exigé par l’organisme prêteur. Il servira notamment à financer les frais de dossier, le dépôt de garantie ainsi que les frais de notaire.

Certaines banques se montrent encore plus strictes et demandent un apport minimal de 20 %. Les particuliers en mesure d’avancer cette somme bénéficieront alors d’une réduction notable sur la valeur du taux de crédit. À partir de 50 % d’apport personnel, il est envisageable d’exiger à la banque de ne pas avoir à supporter de garantie sur le prêt immobilier.

La pérennité des revenus

Pour s’assurer de la capacité de l’emprunteur à rembourser son crédit sur le long terme, les banques portent une attention particulière à la pérennité de ses revenus.

L’ancienneté de l’emploi constitue ainsi un critère d’évaluation essentiel. D’un point de vue général, plus elle est importante, plus les crédits sont accordés facilement. Et à meilleur taux ! Certains organismes de prêt exigent même une ancienneté minimum de l’emploi de plusieurs mois, voire de quelques années.

De la même façon, sauf en cas de revenus très importants, les crédits sont majoritairement attribués aux particuliers disposant d’un contrat à durée indéterminée. Les employés en CDD, les professions libérales et les artisans devront donc présenter un dossier particulièrement convaincant pour bénéficier de conditions avantageuses.

Le ratio d’endettement

Comme c’est par exemple le cas pour la location d’un bien immobilier, une règle s’applique de façon tacite pour décider de l’octroi ou non d’un crédit immobilier : le ratio d’endettement.

Pour être considéré comme un bon profil d’emprunteur, le montant de la mensualité de l’emprunt ne doit ainsi en principe pas être supérieur à un tiers des revenus mensuels perçus. Pour un salaire de 2000 euros nets, la mensualité maximale ne devrait donc pas jamais dépasser le seuil des 667 euros.

La banque se penchera également sur le montant d’un éventuel endettement existant, lié par exemple à un prêt à la consommation non remboursé par l’emprunteur ou à un crédit revolving.

Le respect strict de cette règle dépend bien entendu de la hauteur du revenu de l’emprunteur, mais également de la politique commerciale de la banque.

La situation familiale

Pour déterminer les avantages et les inconvénients du profil de l’emprunteur, le banquier l’interrogera nécessairement sur sa situation familiale. Est-il célibataire ? Marié ? Pacsé ?

Il s’agit en fait pour l’organisme de prêt de calculer le nombre de personnes composant le foyer fiscal, en prenant compte des caractéristiques de chacun des membres, puis d’en déterminer le niveau de dépendance financière.

La pertinence de l’acquisition

Pour s’assurer que le bien immobilier pourra bel et bien être vendu en cas de non remboursement total, la banque prêtera enfin attention à ses principales caractéristiques.

Est-il proposé en accord avec les prix du marché ? Trouvera-t-il facilement repreneur ou locataire ? Est-il situé dans un marché immobilier dynamique ou dans une région en déclin ?

C’est en répondant à ce genre de questions que l’organisme de prêt déterminera en partie les conditions financières du crédit immobilier.

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