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Comment alléger ou s’exonérer de son impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Mar 28 2018
impot sur la fortune immobiliere ifi

C’était l’une des mesures fiscales les plus attendues du programme d’Emmanuel Macron. Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt sur la fortune (ISF) n’est plus, remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Voici quelques conseils pour ne pas payer ou en alléger l’impact.

La réforme de l’ISF

S’il reprend certains des grands principes de l’ISF – notamment le seuil d’entrée, fixé à 1,3 millions d’euros après déduction des dettes, et l’abattement de 30 % -, l’impôt sur la fortune immobilière ne concerne aujourd’hui plus que la pierre. Sa base d’imposition sera ainsi limitée dès cette année aux seuls biens immobiliers, excluant de fait du calcul l’épargne, les valeurs mobilières ainsi que certains placements ou investissements tels les actions, les obligations et les assurances-vie.

Si la loi des finances constitue un changement radical, ce dernier est cependant quelque peu adouci par le maintien de principes bien connus. Le barème d’imposition reste ainsi totalement inchangé. Les taux applicables sont de 0% jusqu’à 800 000 €, de 0,5 % de 0,8 à 1,2 millions d’euros, de 0,0 % de 1,3 à 2,57 millions d’euros, de 1 % de 2,57 à 5 millions d’euros et de 1,25 % de 5 à 10 millions d’euros. Au-delà de ce seuil, le taux appliqué est de 1,5 %.

La base mondiale de l’impôt est également préservée pour les ressortissants français, le principe d’imposition tenant aussi bien compte des biens situés en France que ceux se trouvant à l’extérieur des frontières. Les expatriés de nationalité française ne se verront cependant uniquement imposés les biens situés en France.

Quels sont les biens concernés par l’IFI ?

Les biens immobiliers soumis à l’IFI comprennent à la fois l’usufruit et le droit d’usage et d’habitation. Seront donc imposables les maisons et les appartements individuels, les résidences secondaires et les locaux professionnels. Ce n’est pas tout. La liste intègre également les infrastructures sportives, les terrains à bâtir et les immeubles en chantier. Ainsi que les piscines et les terres agricoles.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI, souligne que l’impôt sur la fortune immobilière concerne aussi bien les logements détenus en direct que les actifs détenus par le biais de produits collectifs, et notamment la société civile immobilière (SCI), la société civile de placement immobilier (SCPI) et l’assurance-vie.

Pour les entreprises, exception faite de ceux affectés aux activités opérationnelles, les titres de sociétés sont également assujettis à l’IFI, à hauteur de la fraction de la valeur représentative des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par l’entreprise.

Comment rentabiliser ou ne pas payer son IFI ?

Plusieurs dizaines de milliers de personnes seront soumises à l’impôt sur la fortune immobilière en 2018. Il y a fort à parier qu’elles auront à coeur de faire baisser la note. Cela tombe bien, plusieurs solutions s’offrent à elles :

  • La donation temporaire d’usufruit : profitable à tout enfant majeur fiscalement indépendant, l’usufruit temporaire permettra de diminuer les revenus fonciers et d’exonérer le bien de tout impôt sur la fortune immobilière. Les revenus engendrés pourront par exemple servir à payer ses études.
  • L’acquisition de nue-propriété : cette démarche revient à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs biens immobiliers, tandis qu’un bailleur institutionnel en acquerra de son côté l’usufruit temporaire. L’argent investi sortira alors de l’actif IFI.
  • Les dons aux oeuvres caritatives : la réduction d’impôt inhérente à un don de nature caritative s’élève à 75 % du montant total cédé, dans la limite de 66 666 euros. Le don pourra prendre la forme d’argent ou de titre. Pour que la réduction s’applique, il devra être effectué avant la date limite de déclaration des revenus.
  • L’arbitrage immobilier/financier : les valeurs mobilières ne figurent aujourd’hui plus dans la base taxable de l’IFI. Pour les foyers ayant investi massivement dans l’immobilier, il pourra donc être intéressant de redistribuer une partie leurs avoirs immobiliers au profit de valeurs mobilières.
  • Le crowdfunding : considéré comme un placement financier – ses plus-values sont donc assujetties à la flat tax de 30 % -, le crowdfunding est l’un des grands bénéficiaires de l’IFI. En exonérant environ 50 % de ce qui était auparavant taxable, il est une solution à envisager pour quiconque souhaiterait de pas payer ou réduire le montant de son IFI.

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