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Immobilier physique indirect : l’explosion des SCPI et OPCI

Fév 15 2018
megaphone immobilier scpi

L’engouement des Français pour la pierre-papier ne se dément pas. En 2017, la collecte nette des OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) et SCPI (sociétés civiles de placement dans l’immobilier) s’est encore envolée. Elle a atteint 4,21 milliards (+5,5%) pour les OPCI et plus de 6 milliards d’euros (+15,2%) pour les SCPI, selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier) et l’IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et foncière). La capitalisation de ces fonds immobiliers bat de nouveaux records et les rendements sont au vert. Décryptage.

SCPI et OPCI, deux instruments pour investir dans l’immobilier physique indirect

Les SCPI et leurs cousins les OPCI sont des instruments d’investissement immobilier physique collectifs. Ils permettent à l’épargnant-associé-détenteur de parts d’avoir accès au marché immobilier, notamment à usage professionnel, tout en étant déchargé des contraintes habituelles de l’investisseur direct.

En effet, l’épargnant n’assume ni la recherche d’un bien, ni son achat, ni la gestion du patrimoine détenu, qui sont du ressort de la société de gestion. L’effet de taille, la mutualisation des risques et la diversification des investissements jouent en faveur de l’épargnant. Quant aux revenus, ils évoluent en fonction des plus-values immobilières et des loyers.

Les SCPI, un placement alternatif de choix

Dans un contexte de baisse inexorable du rendement des fonds en euro de l’assurance-vie, la pierre-papier apparaît comme un placement alternatif de choix : les SCPI rapportent 2 à 3 fois plus que ces derniers, c’est un placement non spéculatif, adapté à un investissement de long terme, avec un couple rendement / risque acceptable.

Des actifs cumulés dépassant les 50 milliards d’euro

Pour la première fois, l’actif cumulé des SCPI et OPCI grand public a franchi le seuil des 50 milliards d’euros, plaçant la France en seconde position en Europe, entre l’Allemagne en tête et le Royaume-Uni. Les SCPI immobilier d’entreprise affichaient fin 2017 une capitalisation de 46,02 milliards d’euros (+18,1% par rapport à 2016), après 40 ans d’existence. L’actif net cumulé des OPCI, un produit de placement qui n’a pas 10 ans, s’élève à 12,98 milliards, sachant que leur actif net cumulé était, fin 2012, inférieur au milliard.

Un tassement de la collecte nette au second semestre

Sur ces deux produits, après un premier semestre euphorique, la collecte nette s’est tassée au second semestre. Comment l’expliquer ? D’une part, les sociétés de gestion ont joué la carte de la croissance maîtrisée, en gardant le contrôle du rythme de la collecte par rapport à celui des acquisitions.

Alors qu’il est difficile d’investir à bon escient, elles ont résisté à la forte demande des épargnants, tout en diversifiant leurs investissements, sur le plan sectoriel et géographique, en saisissant des opportunités sur les marchés pan-européens, notamment en Allemagne et aux Pays-Bas. D’autre part, l’annonce du gouvernement portant sur la future loi de finances et l’impact de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) ont soulevé des inquiétudes parmi les épargnants, qui ont fait preuve d’attentisme.

Des rendements confortables

Un taux de distribution de 4,43% pour les SCPI

Le taux de distribution des SCPI s’établit à 4,43% nets en moyenne (contre 4,64% en 2016). Deux facteurs conjugués expliquent ce léger recul : le prix moyen pondéré des parts de SCPI a augmenté de 1,79% et les distributeurs ont joué la prudence (-3,28%). Il n’en reste pas moins qu’à ce niveau de rendement, la prime de risque dégagée reste confortable, supérieure de 3,78% aux emprunts d’Etat à 10 ans.

Un taux de distribution de 3,98% pour les OPCI

Du côté des OPCI, le taux de distribution a atteint 3,98% (contre 3,23% en 2016). Quel est le principal moteur de cette performance ? La valorisation du patrimoine (+2,4% en 2017 contre +0,8% en 2016) les a davantage porté que le rendement courant (1,6% contre 2,4%), avec en prime une volatilité réduite des OPCI, qui s’établit à 0,6%. Depuis leur création en 2008, les OPCI ont enregistré une performance annualisée globale de 5,3%.

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