La loi Pinel et le plan de relance du logement

La loi Pinel vient dans un contexte où la baisse de la construction de logements neufs connait un fort affaiblissement ces dernières années et qui est notamment liée à la cherté et la raréfaction des terrains constructibles, aux coûts élevés de construction ainsi qu’à la perte de confiance de nombre d’investisseurs potentiels dans le domaine de l’immobilier locatif.

La loi Duflot qui visait à organiser le marché du logement locatif en France et à relancer la construction de logements neufs n’a pas eu les effets escomptés. Suite à ce constat d’échec le gouvernement à choisi de donner un coup de fouet au secteur de la construction avec une batterie de mesures regroupées dans un Plan de Relance du Logement plus connu sous le nom de loi Pinel.

La loi Pinel au chevet du logement

Changement de politique du logement ou simple amendement à la loi Duflot ?

Présenté à la presse le 29 Aout par la ministre du Logement Mme Sylvia PINEL et le premier Ministre M. Manuel VALLS, le Plan de Relance du Logement comporte des mesures de refonte du dispositif fiscal Duflot, d’accélération de la simplification des normes de construction, de libération du foncier privé constructible et de facilitation de l’accession à la propriété.

Les modifications par la loi Pinel du dispositif fiscal Duflot

L’attractivité du dispositif fiscal Duflot revisité par la loi Pinel est fortement renforcée par les dispositions suivantes :

• Choix de la durée (6, 9 ou 12 ans) de la période de défiscalisation de l’investissement locatif durant laquelle les loyers sont plafonnés, en contrepartie le montant de l’investissement déductible passe à 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans et 21% pour un engagement de 12 ans.
• Possibilité de louer le logement acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation Duflot à un ascendant (parent) ou à un descendant (enfant) du moment que ses ressources ne dépassent pas le plafond fixé par la loi.
• Égalité des avantages fiscaux auxquels ouvre droit un investissement dans le logement locatif neuf dans le cadre du dispositif Duflot, que l’investissement soit effectué directement en tant que particulier ou qu’il soit réalisé au moyen d’une SCPI.

La politique de simplification des normes de construction

Dans une double optique d’abaissement des coûts et de réduction des délais de construction, le gouvernement a pris l’engagement de mettre en place avant le 31 décembre 2014 les 50 premières mesures de simplification des normes de construction et de réduction des délais de délivrance des documents administratifs relatifs aux nouveaux logements (permis de construire…).

L’incitation à la remise sur le marché de foncier constructible

Nombre de terrains situés en zone constructible ne sont pas présents sur le marché de la construction en raison du poids de la double l’imposition sur les plus values des terrains à bâtir que représentent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Depuis le 1er septembre 2014 ont été mises en place les mesures suivantes pour libérer du foncier :

• A l’abattement partiel de la taxe (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux) sur la plus-value d’un terrain constructible en fonction du nombre d’années de détention, se rajoute un abattement supplémentaire de 30% du montant des plus-values pour toute promesse de vente d’un terrain à bâtir signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
• L’exonération de toute taxe sur les plus-values d’un terrain constructible est totale au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans de détention pour les prélèvements sociaux,
• Toute donation d’un terrain à bâtir avant le 1er janvier 2016 permet au donateur de bénéficier d’un abattement exceptionnel de 100 000 euros maximum à condition que le terrain soit construit ultérieurement.

La facilitation de l’accession à la propriété

Les mesures prises pour faciliter l’accession à la propriété sont les suivantes :

• Révision des modalités d’octroi des Prêts à Taux Zéro avec un allongement de la période durant laquelle le remboursement du prêt est différé et un objectif de doublement du nombre de bénéficiaires.
• Taux de TVA réduit (5,5 %) appliqué à l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville.
• Abattement exceptionnel d’un montant maximal de 100 000 euros pour les donations de logement neuf aux enfants ou aux petits-enfants effectuées avant le 1er janvier 2017.

La révision de l’encadrement des loyers

Mesure emblématique de la loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), l’encadrement des loyers sera restreint à titre expérimental à Paris. Il ne sera étendu aux autres villes que s’il s’avère efficace et concluant. Cette mesure s’applique à tous les logements du parc locatif privé, qu’ils soient loués vides ou sous le statut de meublé.

Sans remettre en cause ou abandonner l’encadrement des loyers, la Loi Pinel prévoit sa mise en application sur les 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquels existe un manque criant de logements à louer avec un très fort déséquilibre entre l’offre et la demande.

Le reprofilage de la garantie universelle des loyers

D’ores et déjà devenue facultative l’offre de garantie de paiement des loyers que représente la GUL (Garantie Universelle des Loyers) sera recentrée sur les primo-salariés, les personnes en précarité et les ménages aux revenus modestes qui sont les locataires les plus susceptibles de présenter des incidents de paiement de leurs loyers.