Le point sur la stabilité des taux de crédit immobilier

Elle nous est pourtant promise depuis des mois, la hausse attendue des taux d’emprunt, amorcée fin 2016, n’est pas encore venue. En novembre 2017, les taux sont restés relativement stables. Pourquoi les taux ne remontent-ils pas et faut-il en profiter pour renégocier ses prêts ?

Une hausse qui s’essouffle

Attendue depuis des mois, sinon crainte ou espérée, selon que l’on se place du côté des particuliers ou de celui des banques, la hausse des taux d’intérêts des emprunts immobiliers tarde à arriver.

La hausse des taux de crédit avait démarré en novembre 2016, avec un « pic » entre février 2017. Mais cela n’a duré que quelques mois et ce n’était sûrement pas l’explosion des taux annoncée. Les taux d’emprunt immobilier s’établissaient à 1,56 % en moyenne au mois de mai, soit un niveau analogue à celui de l’été précédent. Ils baissent même sporadiquement, comme c’était le cas pour les taux d’intérêts des crédits longs, au mois de juin dernier.

Pourquoi les taux d’emprunt ne remontent-ils pas ?

Le fautif tout désigné est bien entendu l’Etat. Et effectivement, ses taux d’emprunt à 10 ans, qui font référence, sont très bas, entre 0,50 % et 1 %. Or c’est sur cette durée qu’est calculé le taux d’emprunt bancaire, car elle correspond à celle pendant laquelle un prêt immobilier est inscrit au bilan des banques.

Les deux sont corrélés : tant que les taux de référence restent bas, ceux des emprunts immobiliers ne remontent pas. Et ce sont les particuliers les grands gagnants, puisqu’ils peuvent encore emprunter pour leur achat immobilier à des taux bas.

Des taux stables en novembre 2017

La hausse annoncée se dégonfle, et finalement, en novembre 2017, les taux n’auront augmenté que de 0,2 points sur un an. Cela représente, pour un particulier qui contracterait un prêt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans, une augmentation maximum de 18 euros par mois.

Les taux d’emprunt à novembre 2017 s’établissent donc ainsi :

• 1,45 % sur une durée de 15 ans,
• 1,65 % pour des prêts sur 20 ans,
• 1,85 % sur une durée de 25 ans.

Il s’agit bien entendu de taux moyens, et il faut noter qu’on a pu constater des taux plus bas accordés par certains établissements en fonction des profils des emprunteurs. La raison de ces baisses est compréhensible : elle permet aux banques de proposer des conditions plus attractives que leurs concurrentes et d’attirer ainsi les emprunteurs les plus qualitatifs. Les baisses de taux concernent les emprunts eux-mêmes : sommes très élevées ou durée courte, par exemple.

Ils concernent aussi les emprunteurs : primo-accédants jeunes, personnes aux ressources élevées.
Globalement, on peut constater que ces baisses, plutôt importantes dans certains cas, ont permis de compenser les potentielles hausses et de maintenir la stabilité. La rumeur qui présentait 2017 comme l’année de la remontée des taux s’est éteinte pour le moment. Si les taux d’emprunt, qui étaient passés de plus de 5 % en 2008 à 1,30 % en 2015, avaient connu une légère remontée entre novembre 2016 et avril 2017, on voit bien qu’elle n’était que temporaire et limitée.

Est-il encore temps de renégocier ?

Pour renégocier un prêt immobilier, il faut que trois conditions soient réunies :

• un capital restant à payer de plus de 70 000 euros,
• un écart entre le taux au moment de l’emprunt et le taux actuel d’au moins un point,
• une durée résiduelle d’au moins les deux tiers de la durée initiale.

Si ces trois conditions sont réunies, l’emprunt peut aisément être renégocié et permettre de gagner plusieurs mois de remboursement ou faire baisser les mensualités. On peut donc considérer que si vous avez réalisé un emprunt avant l’été 2014, pour une durée d’au moins 10 ans, il est intéressant pour vous de le renégocier.

La renégociation auprès de la banque qui a accordé le crédit n’est d’ailleurs pas toujours la meilleure. Mieux vaut faire jouer la concurrence et choisir la banque ou l’établissement de crédit le mieux placé, en veillant à bien regarder tous les critères, et pas seulement le taux d’intérêt. En particulier, le choix d’une assurance extérieure à celle de la banque peut faire gagner plusieurs milliers d’euros sur une durée longue.

Profiter de la stabilité des taux

Il faut bien comprendre que cette stabilité ne peut qu’être temporaire. Si vous avez un projet de construction ou d’acquisition immobilière, il est important d’accélérer votre décision pour pouvoir profiter rapidement des taux d’emprunt encore bas. D’autant que les banques, vous l’avez compris, n’ont d’autre choix que de baisser leur taux pour vous attirer, et ce quelle que soit la durée sur laquelle vous empruntez. Les investisseurs ont, plus que tout autre, intérêt à profiter des taux bas pour lancer leur projet avant la fin de l’année, qui sonnera la disparition du dispositif Pinel.

Pour en savoir plus

• Crédit immobilier en 2018 : des taux de crédit toujours en baisse
• Crédit immobilier : renégociation ou rachat du crédit – service-public.fr
• Rachat de crédit : les étapes à suivre pour un rachat immédiat – actual-immo.fr

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