Suite à la prorogation jusqu’au 31 décembre 2018 de la réduction d’impôt sur le revenu du statut de Loueur Meublé Non-Professionnel en loi Bouvard, il est encore possible de bénéficier de ce dispositif de défiscalisation.
Ce dispositif fiscal permet à l’acquéreur de récupérer 11 % du total du montant investit dans la limite de 300 000 ⬠HT.
La question qu’il faut maintenant se poser est de savoir s’il est préférable d’investir dans une formule LMNP ancien ou dans un programme neuf.
A savoir sur le LMNP ancien
La notion fait référence à l’ensemble des biens immobiliers qui ont déjà été livrés, qui ont été exploités au moins une fois et qui sont remis sur le marché. Pour enter dans le cadre du statut LMNP amendement Censi-Bouvard, les biens en questions doivent être des biens locatifs proposant des services. Il s’agit donc de 3 grandes familles de résidence : les résidences étudiantes, les EHPAD, et les résidences pour seniors.
Pourquoi investir en LMNP ancien plutôt que neuf ?
Le fait que le bien en question ait déjà été exploité une fois, le futur acquéreur bénéficie d’informations plus complètes qu’un bien qui n’a jamais fait l’objet d’une exploitation. Il est possible de savoir les quittances de loyer, les charges régulières, la taxe foncière, etc. Par conséquent, investir en LMNP donne la possibilité de se construire un patrimoine et de percevoir des revenus réguliers. De ce côté-là , les biens dits anciens présentent des avantages. A la différence d’une résidence neuve, l’ancien aura un prix inférieur d’environ 20 % en général.
La rentabilité de ce type de bien n’a rien à envier au neuf puisque la rentabilité est estimée entre 4 et 6 %.
Tout comme le neuf, le LMNP ancien donne la possibilité à son acquéreur d’obtenir une réduction de ses impôts. Tout d’abord, il est important de savoir que l’avantage fiscal n’est pas transmissible. De plus, le LMNP ancien bénéficie du régime des amortissements ce qui signifie que le propriétaire peut déduire la totalité des charges liées à son bien.
Les différences avec le statut LMNP dans le neuf
La première différence quâil faut connaître entre ces deux types de biens immobiliers réside dans le principe de la récupération de la TVA. Alors que dans le neuf, la loi autorise la récupération de la taxe sur la valeur ajoutée à lâacquisition du bien, cela nâest pas le cas dans lâancien.
En principe, les loueurs en meublé nâont pas de TVA lorsquâils obtiennent un revenu locatif qui ne dépasse pas les 32 600 ⬠par an. Cependant, les personnes qui ont le statut LMNP peuvent renoncer au régime de la franchise. Par conséquent, ils entrent dans le champ dâapplication de la TVA. Dans lâancien, il nây a pas de TVA sauf si elle nâa pas été amortie sur les 20 ans du bail précédent, on parle alors de TVA résiduelle.
Le LMNP présente dâautres avantages que dans le neuf. En ce qui concerne le bail par exemple, lâacquéreur est libre de le choisir. De ce fait, il peut décider de conclure un bail commercial dans le cas de figure où il sâagit dâune résidence de services. Le bail est alors conclu avec lâexploitant pour une période minimale de 9 ans.
Lâinvestisseur signera un bail civil sâil porte son choix sur un logement isolé dédié à la location meublée. Dans cette situation, le contrat engage le propriétaire et son locataire pour une durée de 12 mois renouvelable.
Dans le cadre du statut LMNP, lâacquéreur pourra déduire ses charges de propriété sur ses revenus locatifs. De plus, les amortissements murs et mobiliers sont déductibles du bénéfice dâexploitation du bien. Dans lâancien, il faut préciser quâil nâest pas nécessaire de sâinscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Attention néanmoins à ce que les revenus issus des loyers ne dépassent pas un montant annuel de 23 000 â¬.
Le statut LMNP sous le régime Censi-Bouvard (en savoir plus) offre de nombreux atouts pour les futurs investisseurs. Il permet en effet de se constituer un patrimoine et d’obtenir des revenus garantis issus des loyers.
Pour en savoir plus
- Les locations meublées | impots.gouv.fr